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不做“二房東”,聯合辦公怎么活下去?

三年前,辦公室就是辦公室,有門、有隔柵,上班打卡,下班回家。那時,很少有人能把共享與辦公聯系到一起。伴隨著雙創興起,“共享+聯合+辦公”這三個看似無關詞語,在一張張辦公桌的串聯下,徹底改變了傳統辦公場景,打通了中小企業間的隔膜,賦予創新更多的時代勢能。

三年的“野蠻生長”,各家聯合辦公企業間優勝劣汰之勢已然形成。或是抱團取暖、或是撤退離開,行業寡頭時代已經來臨。模式雖同中存異,各家聯合辦公龍頭企業正努力擺脫“二房東”身份,探索下階段運營、盈利新模式。

行業整合剛剛開始

2018年1-4月份,聯合辦公行業接連發生了四起并購案,國內行業估值最高的聯合辦公企業——優客工場先后收購了與其同年成立的洪泰創新空間、無界空間及Wedo聯合創業社,裸心社被國際最大的聯合辦公企業WeWork收購。

這是自2017年聯合辦公發生多起合并案后,再次掀起的集中并購潮。

裸心社此次與WeWork“合作”一事業內解讀普遍并不友好。原因在于,裸心社過去一年在中國運營不佳,人員流失較為嚴重。

“最為根本的原因還是融資失敗。”據一位知情人士透露,2017年7月,裸心社啟動C輪融資,至今仍沒有資金到賬。

2018年1月20日,裸心社CEO賽理格曾對媒體表示,裸心社的C輪融資有望在春節前后完成。不過按照現在局面看來,裸心社的C輪融資并沒有很順利達成,最終不得不選擇與WeWork中國“合作”。

較舶來品裸心社的水土不服,部分國內聯合辦公空間也存在運營狀況不佳等問題。據相關資料顯示,我國“眾創空間”在短短的幾年時間,數量已超過4200家且良莠不齊。

“整合其實只是剛剛開始,未來幾年,我相信行業還會有進一步的變化。”在納什空間CEO張劍看來,雖然近幾年聯合辦公領域涌入很多玩家,但是良莠不齊,有些企業可能只為政府補貼,有的甚至只是跟風,存在很多非商業行為。事實上,沒有長期、整體規劃的企業不可能一直燒錢下去。

上述知情人士稱:“對于被收購方來說,是一種退出市場獲利或依托收購方的市場優勢,再次修行發力的最佳選擇。對于收購方來說,可以鞏固行業地位,提升估值,同時擴大業務規模。”

并購潮不代表萎縮

企業優勝劣汰是市場的“自然法則”,這并不意味著整個行業進入萎縮期。

在優客工場創始人毛大慶看來,“行業合并與洗牌是發展的必然階段,就像以前我們看到的網約車、外賣、共享單車行業一樣,行業發展到了一個新階段,整合是生命力持續的必然需要。我不認為小型機構的問題是生存困境導致的,而是發展中,一個生命周期過后的蛻變。”

邁點提供數據顯示,近年來共享辦公正以每年30%的速度增長,預計到2019年我國共享辦公總運營面積將到達510萬平方米。到了2030年,30%的辦公空間將以共享辦公的形式存在。

據邁點相關負責人設想,2020年前20大城市的商業和寫字樓面積將達3億平方米以上,假設有近30%被轉化為聯合辦公空間,即使按目前市場上每平方米能產生的收入1500元左右計算,2020年聯合辦公的市場規模至少可達1500億元。

這或許意味著未來五年,行業將迎來紅利爆發期。

“聯合辦公行業絕對沒有結束,仍處在爆發期之前。”仲量聯行中國研究部高級董事姚耀認為,目前“千禧一代”(1984年-2000年間出生人群)已逐步成為企業員工主力甚至企業領導,他們對辦公選址的觀點與上一輩不同,大多喜歡更加開放的空間。而中國鼓勵創新創業,大量小微企業需要尋找合適的辦公空間,他們普遍起步租賃空間較小且短期內擴張需求相當快速,傳統辦公樓宇并不能滿足其需求。

“聯合辦公未來的市場空間不僅來自小型科技企業,越來越多的大型企業和跨國公司也開始將聯合辦公空間作為其傳統辦公室的靈活補充渠道。”姚耀補充道,目前搬遷和裝修成本高企,不少大型企業選擇將部分新增辦公面積以聯合辦公的形式替代。

租金收入仍是“大頭”

當前的聯合辦公行業發展模式,同中有異,多數在走“二房東”模式。即從地產商拿到低價寫字樓,經過再裝修后,租用給入駐企業。

與此同時,聯合辦公還可提供交友、商務、成長及其他配套服務,并在此基礎上做衍生。

“現在大家做的‘二房東’模式只是一個過渡態,從所有發達國家走過的路來看,最終房屋或者資產都會托管給專業的人來進行管理,機構占比會越來越高。”談及盈利模式,納什空間創始人、CEO張劍并不否認現在“二房東”身份。

據張劍介紹,本質上納什空間是一家以空間為入口的企業服務公司。在他看來,設計一個好的聯合辦公空間本身就是一個很重要的服務,包括燈光、WIFI、空氣質量等,企業如果沒有優秀的設計和供應鏈能力,很難把這些做好。其次,就是做好基礎服務,比如維修、保潔、搬家、工商注冊等。再次,是提供一些高級服務,包括融資、申請政府補貼、納什學院等。

“管理費或者租金的租賃差是基礎收入。至少在未來的10年內,我們首先還是個做空間的。”張劍坦言,納什空間管理費還沒有整體盈利,明年肯定會實現整體盈利。

定位為創業加速器的優客工場則在為入駐企業提供辦公場所的同時,還提供相關的財務法務、商學教育、廣告營銷、大數據、投融資、資源對接等服務。

“目前共享辦公的收入結構中,租金收入占比在80%左右,增值業務收入和政府補貼各占10%左右。”優客工場創始人毛大慶透露,共享辦公空間運營模式多為依靠提供低成本的辦公環境吸引用戶。

服務成為下一增長點

“二房東”雖可解決眼前盈利困境,但不可能一直做下去。

在毛大慶看來,租金并不能為共享辦公從業企業帶來大規模的盈利,在用戶規模與品牌價值的基礎之上建構的增值服務才是聯合辦公行業后續盈利的關鍵點所在。隨著行業的整合,從業企業的業務模式逐漸完善,在用戶規模積累至一定程度后可以針對用戶開展不同的增值服務。

2017年,優客工場將英文名稱從“URWORK”更換到“ucommune”。

“共享辦公的核心是企業服務,而不是簡單的空間租賃。”毛大慶在接受采訪時曾反復強調的一個觀點。他將共享辦公和傳統辦公進行了對比,一個大型的連鎖式共享辦公起碼應該具備六大功能:移動辦公、共享會議、社群活動與社交、服務商和交易的發生、沉淀企業數據、企業服務平臺的閉環制造,后續大量的產業鏈接。

張劍則告訴記者,未來聯合辦公的盈利模式會更加多元化。

“在和入駐企業合作的方式上,未來收取租金只會占一小部分,取而代之的將是管理費或者服務費,長期來看這是納什空間的發展方向,這個行業本身還會是與重資產做結合。”張劍坦言。

依托媒體影響力成立的氪空間,其標榜的是為企業提供全生命周期的辦公空間解決方案,具體有辦公基礎服務、多元生活服務、創投服務、企業生態服務四類。因此,氪空間收入來源除工位服務費外,有20%的收入來自包括與第三方企業合作提供的服務帶來的非工位收入。

氪空間相關負責人稱,“氪空間做的是針對辦公人群的生意,是辦公空間解決方案。確切來說,氪空間向會員收取的并非租金,而是服務費。服務費收入是盈利的一部分,但是未來的情況是為這些人群提供一些增值服務。”

行業觀點

張鵬:堅持以城市文化為載體

優客工場首席戰略官

今天的互聯網時代是平臺型經濟主導的時代,無論是美國的FANG四巨頭,還是中國的BATJ四巨頭,都是平臺導向的企業。張鵬表示,優客工場從創立之初便致力于成為一家平臺型企業,我們的商業模式是以平臺為基礎,為中國所有創新者提供資源與發展的規劃路徑。

如今,行業發展來到新的十字路口,龍頭企業加速發展,經營不善的中小企業退出舞臺。“我們不僅追求數量上的擴張,更追求質量上和對于城市更新、對于創新者賦能層面上的擴張。”張鵬稱,優客工場目前正在尋求更好的發展機會與多元化的市場布局,如正在推廣中的互聯網商業社交產品“優鮮集”,都是在為未來的發展尋找更多可能性。在全球布局的過程中,優客工場將堅持以城市文化為載體,在進入每一個城市時,努力貼合當地文化,與當地創業者形成共鳴。

張鵬認為,隨著行業的整合,從業企業的業務模式逐漸完善,在用戶規模積累至一定程度后可以針對用戶開展不同的增值服務。未來,優客工場的大部分收益將來自于此。

張劍:“獨立+聯合”更適合中國

納什空間創始人兼CEO

國內的聯合辦公企業都在追隨Wework做傳統共享辦公集中式的布局模式。納什空間卻反其道而行之,把“獨立+聯合”模式的超級工作室做得如火如荼。

在張劍看來,中國企業對于辦公空間的需求雖各不相同,但多數的中小企業主更熱衷于選擇自由、獨立的辦公空間。即使小微企業在選擇將聯合辦公作為創業第一站,但隨著企業規模的擴大,也會產生獨立發展的需求,超級辦公室正好成為他們的新選擇。

擁有獨立、可拎包辦公的精裝辦公空間,并不意味著入駐超級工作室的企業是一個獨立的個體。張劍表示,超級工作室開創了共享辦公領域不同于聯合辦公的新品類,“獨立+聯合”的模式既保留更加符合國人辦公習慣的獨立空間,同時又配套了聯合辦公的共享服務,也滿足了小企業需要共享、交流,又追求獨立、私密的需求。

納什空間的產品正是在探索解決中國企業空間的實際問題中應運而生的,與眾多WeWork模式的追隨者相比,納什空間會更懂中國創業者。

劉成城:盲目并購沒有意義

氪空間創始人兼董事長

這半年,聯合辦公行業出現了幾宗大規模并購。在劉成城看來,這幾宗并購不過是同行企業的抱團,并無多大意義和影響。“我們這個行業確實在早期的時候沒有一個特別好的玩家,把行業帶偏了。劉成城告訴記者,聯合辦公領域的并購要做到“1+1>2”,看這個行業誰是健康發展的,就看它是否還能持續拿項目、持續開業。

“只要它持續拿項目、持續開業,就說明業務健康。其他的只有聲音不開業的,或者說盲目并購的,說明就是在講故事,根本就沒有良性的業務。”劉成城認為,并購對于高速成長中的氪空間沒有任何意義。氪空間現階段每月可新增三四萬平方米的自營開業面積,這是國內同行兩三家的總和。

對于未來的發展,劉成城稱氪空間已經可以實現超30%的利潤率。“這是好事,但對用戶不好。我們現在也在降低利潤率,在高速擴張的時候,我們會將利潤維持在一個低水平,希望鞏固氪空間在市場上的龍頭地位。”劉成城如是說。(樓宇周刊)

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