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聯合辦公運營商持續推升上海辦公樓需求

   日前,仲量聯行發布《2018年第二季度上海房地產市場回顧》,從辦公樓、住宅、零售、產業園區、物流、酒店多個細分領域總結、分析剛剛過去的二季度上海房地產市場。   

              

樓市進入下半場,數據顯示上海辦公樓租賃需求依然活躍,中央商務區內租金小幅上漲。仲量聯行華東區董事總經理吳允燊表示:“聯合辦公的積極擴張,以及科技新媒體和金融服務業企業的需求,持續支撐整體辦公樓市場。”零售物業業主通過吸引多樣化的租戶,以期增加購物中心的社交功能體驗。物流方面,制造業公司的強勁需求推動本季度的吸納量。由于供應量增加使部分積壓的需求被釋放,本季度住宅銷售復蘇反彈。零售物業交易量保持龐大,投資者繼續從表現欠佳的零售資產中尋求增值機會。

 

  辦公樓

  市場空置面積減少,中央商務區業主心態改善。在本季度,甲級辦公樓凈吸納量達355,000平方米,其中三分之一來自中央商務區。仲量聯行上海商業地產部總監張靜指出:“聯合辦公運營商在浦東和浦西的中央商務區內持續擴張,為市場持續注入動力。”在非中央商務區,除聯合辦公的擴張外,科技新媒體類和制造業企業是辦公需求的主要驅動因素。

 

  七個新項目竣工,新增454,597平方米。中央商務區沒有新項目竣工,空置率下降1.7個百分點至10.8%。非中央商務區兩個位于浦東的新項目和五個浦西的新項目竣工入市,空置率上升2.4個百分點至26.1%。若干新興非中央商務區板塊,如徐匯濱江、前灘和大連路,隨著新項目的入市租賃勢頭有所改善。例如,徐匯濱江吸引了尋求升級和擴張機會的科技新媒體類公司的強勁需求。

 

  中央商務區租金環比上漲0.5%。經過了一年的租金調整后,中央商務區租金已趨于穩定, 2018年第一季度租金環比上漲0.2%,第二季度上漲0.5%。物業品質較舊的甲級辦公樓,因公司搬遷至非中心商務區而騰出的面積被重新填滿,此類業主心態有所改善。在非中央商務區,租金環比上漲0.7%。諸如北外灘和虹橋商務區等成熟板塊租金上漲顯著,而在新興區域中,以前灘為例,目前仍只有小部分項目竣工,租金保持平穩。

 

  銷售型辦公樓

  上海優質銷售型辦公樓銷量繼續保持低位。2018年第二季度,上海優質銷售型辦公樓總銷售面積共計96,954平方米,同比下降39.7%。銷售量較低的原因一方面是可售物業存量有限,另一方面融資渠道的收緊增加了投資客和自用買家的融資難度。第二季度主要的成交仍然集中在虹橋商務樞紐,該區域穩定的需求使得售價環比上漲1.0%,整體市場售價環比上漲0.4%。預計2019年將有大量新增項目開盤,從而刺激市場的購買需求,交易量將有望增漲。

 

  產業園區

  科技新媒體企業快速擴張,租賃勢頭保持強勁。三個項目竣工交付,分別位于漕河涇和張江,共為市場新增134,100平方米。鑒于本季度新項目的高預租率,本季度市場整體空置率環比下降0.8百分點至13.2%。

 

  租金持續上漲。產業園區平均租金環比上漲0.8%至人民幣4.4元每天每平方米。尤其在諸如漕河涇和張江的核心產業園區,辦公面積擴張及整合的需求活躍,其中尤以科技新媒體行業的新增需求為甚。例如:總部位于北京的科技類獨角獸企業今日頭條,在漕河涇園區租賃了科技綠洲三期一整棟約33,000平方米的辦公樓,以滿足其擴張及升級辦公空間的需求。

 

  零售

  業主繼續尋找個性租戶以期增加客流量。由默林娛樂運營的小豬佩奇室內主題樂園將于LCM置匯旭輝廣場開業,呈現出當前新社區型購物中心以大規模兒童概念消費吸引客流的趨勢。仲量聯行中國區零售地產部總監豪建思(James Hawkey)指出:“例如書店等文化類租戶將運動健身品牌引入其中,已成為購物中心產品差異化,與特定消費群體建立忠誠度的一種有利方式。“由于獲得資本支持,休閑餐飲品牌紛紛入駐主要購物中心的核心位置。奈雪之茶分別在宏伊國際廣場和長風大悅城承租大面積鋪位。此外,業主繼續簽約家居品牌和匯聚眾多品牌的特色集合店,以便使產品供應更加多樣化并增加消費者的駐留時間。

 

  一個核心區項目和三個非核心區項目入市,總計建筑面積23.4萬平方米。外灘中央于南京東路開業,融入眾多運動和文化主題。非核心區域內,普陀長風大悅城翻新完工,成為定位白領女性和家庭的購物中心及社交勝地。張江綠地繽紛城開業側重科技、運動和時尚。長寧區的社區型購物中心申亞珺悅廣場也于本季開業。受南京東路和徐家匯現有項目的租戶調整影響,核心區域空置率微幅上浮至10.2%。而非核心區域空置率穩定在9.6%,閔行區和長寧區顯著的吸納量被諸如虹口等一些區域高企的空置率所抵消。

 

  租金增長復蘇。核心區域零售市場首層租金同比上漲1.8%至人民幣52.0元每天每平方米,非核心區域首層租金同比上漲2.5%至人民幣20.4元每天每平方米。核心區域的租金增長主要受到南京東路所驅動,而閔行區則支撐起非核心區域的租金增長。

 

  物流

  本季度凈吸納量達56,000平方米。仲量聯行中國區工業部總監司徒藝(Stuart Ross)指出,“由于上海東區市場空置面積較為集中,本季度東區市場貢獻了主要的凈吸納量。”相對而言,上海西區市場幾乎沒有可租賃空間,因此季內的吸納有限。第三方物流和制造業企業是本季度的主要需求驅動因素,其中制造商的租賃需求尤為強勁。例如,臨港GLP物流園區租出超過10,000平方米面積用以存放汽車零部件。

 

  一個新建倉庫竣工入市,結束了一年多無新增供應的時期。普洛斯在臨港物流園區為某汽車制造商建成一個20,000平方米的定制倉儲項目。這是上海自2017年第一季度以來的第一個新增項目。然而由于其規模較小且為定制項目,對緩解市場供應緊張現狀收效甚微。由于上海西區市場空置面積有限,迫使需要更大租賃空間的租戶不得不向上海東部市場尋找面積。有鑒于此,上海東部市場的空置率從8.1%下降到5.6%。

 

  租金增速繼續加快。第二季度租金環比增長1.0%至人民幣1.36元每天每平方米,較上季度加快0.3個百分點。租金同比上漲3.4%,增長率達四年來最高。在強勁需求以及持續降低空置率的加持下,幾乎各子市場租金增長都表現強勁,閔行和機場區域最為顯著。

 

  酒店

  會展需求推動上海酒店市場。官方數據顯示, 2018年第一季度,上海接待國際過夜訪客148萬,與去年同期相比增長0.7個百分點。仲量聯行大中華區酒店及旅游地產投資咨詢部副總裁陳玲瑋表示:“受到大量會展需求的推動,今年上海造訪人數將增長7%至9%,酒店需求也將成上升態勢。” 2018上半年,在上海國家會展中心舉辦的展覽數量已經由2017年上半年的30個增加至如今48個反映出會展活動的增加。

 

  大量新酒店入市導致入住率小幅下降。雖然激增的旅客接待量為上海酒店帶來大量需求,然而大量新酒店進入市場給入住率帶來下行壓力。2018年新供應的酒店客房已有55%于2018上半年開業,第二季度內矚目的開業酒店包括:上海寶格麗酒店(82間客房)、上海素凱泰酒店(201間客房)、上海鏞舍(111間客房)、以及上海阿納迪酒店(333間)。截止至2018年五月,上海五星級和四星級酒店的入住率分別同比下降0.9和0.7個百分點至69.1%和66.8%。

 

  盡管入住率下降,每日平均房價仍保持上漲。2018年前五個月,五星級和四星級酒店平均每日房價同比分別上漲1.9%和4.0%。前五個月每間可售房收入漲幅相對較緩,五星級錄得同比上漲1.9%至746元,而四星級則同比增長3.2%至人民幣411元。仲量聯行上海酒店及旅游地產投資咨詢部副總裁陳姵君指出:“定位高端的豪華酒店相繼完工,持續推升市場每日平均房價。此外,隨著游客人數的持續增長,預計到2018年底,四星級和五星級酒店的每日平均房價將保持上升趨勢。”

 

  住宅

  新開樓盤增多,成交量繼續回暖。上海新開樓盤項目增多,帶動整體市場成交量繼續回暖,本季度一手商品住宅成交共計12,251套,環比上漲21%。由于政府限價,新開樓盤價格低于其市場預期。因此,盡管限購和貸款政策仍保持嚴苛,新開樓盤依然受到購房者的熱烈追捧。高端住宅市場方面,融創濱江一號院和翠湖天地雋薈分別為市場注入225套和118套房。隨著新開樓盤的入市,積壓的需求得到釋放,數個新開樓盤均在開盤當日認購一空。第二季度高端住宅共計成交202套,環比上漲19%。

 

  一手房價格保持穩健而二手房價格小幅下跌。在政府嚴厲的調控下,一手高端住宅價格保持平穩。然而,由于更多的二手房房東降價吸引買家,二手房價格繼上季度下跌后再次環比小幅下跌0.1%。租賃市場方面,由于租賃需求保持穩健,租金較上季度持平。

 

  2018年住宅價格將受到下行壓力。仲量聯行上海項目銷售部總監周靜指出:“鑒于地方政府抑制房價上漲和穩定住房市場的決心堅定,我們預計之后幾個季度包括限價在內的嚴格的調控政策將繼續保持。”下半年將有更多的開發商受到資金壓力而加快開盤速度。我們預計2018年下半年新增供應的增加將帶動銷售量回暖。然而,在政府限價政策下,價格將有下行壓力。

 

  投資市場

  中國融資成本上漲導致市場大宗成交量下降。2018年初中國對資產管理、信托和委托貸款等提出了一系列新的限制條件,導致融資渠道收窄。加上借貸成本的同步增長,這些新規使投資者的融資環境相較于去年更為嚴峻,從而導致大宗物業交易減少。2018年第二季度,中國的總交易量同比下降48.2%至人民幣300億元。上海作為中國首選的投資目的地,占全國總投資額的56.4%。上海第二季度總投資額達到169億元人民幣,同比下降50.7%。

 

  上半年零售物業投資活躍,總交易額達人民幣75億元。受益于銷售復蘇反彈,零售環境有所改善,尤其是奢侈品行業。盡管不斷增長的線上銷售滲透率倍受關注,但實體零售仍然占上海零售總額的80%以上。運營商采用“新零售”策略有助于抵御網上銷售的競爭并吸引投資者興趣。2018年上半年辦公樓的投資需求依然強勁。仲量聯行上海投資部總監王嶸亮表示: “諸如養老基金和主權財富基金等資金雄厚的投資者正在加緊抓住這些投資機會。” 2018年5月,新加坡主權財富基金GIC與盛熙地產合資成立一家投資平臺,投資中國。隨著這些投資者增加對中國的資本配置,我們預計2018年將出現更多大規模的整售交易,有望繼續推動商業地產投資。來源:仲量聯行

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