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“即租即用”-寫字樓業主另謀出路的突圍之道

     受新冠疫情影響,上半年全國寫字樓租賃市場持續承壓,中國主要城市寫字樓市場在剛剛過去的二季度整體租金跌幅繼續擴大。部分城市寫字樓項目入市在第一季度出現短期推延,但進入二季度后新入市項目較一季度有大幅提升,新增供給相繼入市,使得目前全國多個城市處于供給高峰,進一步加劇了業主之間本就激烈的競爭態勢。一、二線城市,均出現了寫字樓業主選擇以不同程度的降租或延長免租期來吸引新租戶的情況。

  與此同時,迫于疫情帶來的經濟沖擊,不少企業紛紛調低了全年預算,出于對裝修成本的考慮,許多搬遷意愿被壓制,租戶對寫字樓租金也變得更加敏感,同時也以更加謹慎的態度和審慎的策略來進行辦公空間的規劃。

  因時因勢,助力后疫情時期逆勢突圍

  展望下半年,可以預見的是境外疫情還將持續嚴峻復雜的局面,全球經濟下行壓力明顯。面對整體低迷、緩慢復蘇的中國寫字樓租賃市場,作為業主需更為積極地洞察租戶的潛在需求和當下痛點,主動提供行之有效的解決方案,才有可能在租金收益下降的承壓中“破圈而出”。

  仲量聯行認為,在同質化競爭嚴重的甲級寫字樓市場,除了一味降租金、延長免租期等策略外,開展定制化裝修租賃業務,規劃一部分即租即用面積可能成為“價格戰”成效疲軟后的一招“有利法寶”。

  譬如上海的光大安石中心、外灘金融中心,北京的北辰時代,廣州環貿中心,深圳的前海人壽金融中心等,近期均為租戶推出了“即租即用、拎包入駐”服務——提前根據租戶需求,對不同租賃面積的空間配色、會議室布局、公共區域開發利用等方面進行客制化的設計和裝修,從而真正為租戶創造價值。

  這一趨勢也同樣出現在非甲級寫字樓租賃市場,定制化裝修的一站式解決方案提升了寫字樓本身的核心競爭力,有助于吸引更多優質租戶的入駐,尤其受到現金流相對不那么充裕的中小企業青睞。

  即租即用,省去入駐前期準備挑戰

  具體來說,定制化裝修服務為租戶省去了前期投入的裝修費用、縮短了從簽約到正式入駐的準備時間。對于一些有搬遷意愿和升級需求的租戶而言,因為裝修需要花費大量的人力、物力和財力,他們往往寧可選擇以較高的租金續租,也不愿大動干戈地重新擇址搬遷。“即租即用”這一以輕資產、低風險、更靈活的解決方案可在很大程度上調動此類租戶的積極性,也符合企業成本集約型的發展需求。

  從業主方面來看,定制化裝修有助提升待出租面積的辦公環境,形成差異化競爭以期增加租金收益。同時,由業主方協調開展的更具規模化的裝修舉措能從根本上節約資源與能耗,也可以更好地提升樓宇設施、設備和空間之間的協調統一。從租戶的角度,不僅在實際金錢成本上有了節省,更是省去了辦公室裝修過程中與樓宇管理團隊之間耗時費力的溝通成本。

  對于老牌的非甲級寫字樓,硬件設施可能無法與新樓匹敵,建議可通過套內升級改造,為租戶提供更多便捷的軟性服務。而對于甲級、甚至超甲級寫字樓而言,面對既有優質租戶的擴張需求,如能開放部分保留面積,或是將公共行政面積通過定制化裝修用作臨時會議廳、展示區等,則能為自身的租賃業務增加更多附加價值。錨定需求,與租戶達成共贏局面。

  隨著國內疫情的有效控制和各行各業的有序復工復產,目前部分因疫情積壓的租賃需求正在逐步釋放。整體而言,金融、科技等產業仍然占據市場需求基石位置。其中,抗風險能力較強的頭部企業,譬如互聯網科技巨頭,由于業務迎來新的增長機遇,其擴張和搬遷需求會格外顯著。此外,醫藥健康和保險、線上服務供應商類的TMT行業、環境保護關聯產業,以及因疫情快速增長的線上教育行業等,預期未來還將醞釀更多新機遇,持續提升相對韌性。在仲量聯行對110家科技類企業的租戶調研中我們發現,有七成以上的科技公司,人員規模年增速超過10%;其中超過10%的企業,人員規模年增速甚至超過100%。快速的企業擴張速度使得即租即用備受初創型科技企業青睞。寫字樓業主或開發商如能錨定這些新增租賃需求,并針對市場需求結構的變化提供定制化服務和高性價比的產品,相信可以在競爭激烈的市場環境中脫穎而出。

  以上海光大安石中心為例,業主為應對市場競爭,自去年下半年開始提供定制化裝修服務。根據客戶意見制定裝修標準,吸引到了從300平方米到整層,不同面積段需求的租戶,分期付款的方式節省租戶的前期投入資金,提升企業搬遷意愿。定制化裝修服務成功幫助該項目,在全市需求放緩的背景下,穩步去化現有的空置面積。

  對于那些原本就擁有內部樓宇設計、運營團隊的開發商或業主而言,相信其開拓定制化裝修只是時機問題;而那些暫時未有內部定制化團隊的業主,也不妨將“即租即用”發展為自己的新標簽、新特色,探索一條區別化競爭的新策略。

  仲量聯行中國區商業地產部總監張靜表示:“在當下市場競爭態勢十分激烈的情況下,寫字樓業主只有以客戶需求為著力點,不斷挖掘自身潛能、增加自身競爭軟實力方能突圍而出。通過有針對性的創新服務來提升客戶體驗,為租戶創造真正的價值是打造不敗之身的有效路徑。大浪淘沙,相信那些敢于靈活創新的業主將會迎來新機遇。

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